춤과 음악은 1도 모르지만 연습실 사장입니다. [사업 부동산 매물 찾기 및 계약서 잘 쓰는 법]

 

 

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춤과 음악은 1도 모르지만 연습실 사장입니다. [공간대여업, 대단지 아파트 상권에서 창업을 한다면?]

 

 

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안녕하세요. 합격연습실 김사장입니다.

오늘은 구리에 파티 앤 스터디를 할 수 있는 매물을 보러 다녀왔습니다.

바로 다녀와서 쓰는 글이 가장 생생할 것 같아서 이렇게 남겨봅니다.

글 쓰다보니 매물 사진이라도 좀 찍어올 걸 하고 후회 하고 있습니다.

천성이 블로거나 기자가 되기는 먼 것 같습니다.

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상가 매물의 월세 보증금 시세는 사회적 분위기에 따라 매달 매달 달라지는 것 같습니다.

올초에 형성되었던 상가 임대차 시세와 현재와 비교해봤을 때 임대료가 다소 낮아졌다고 느껴집니다.

(창업하시는 지역의 입지와 특성에 따라 많은 변수가 있을 수 있습니다.)

창업시에 너무 성급하게 매물을 확정하지 마시고 3~6개월 정도 꾸준히 창업할 지역의 매물을 살펴보세요.

제 체감상 3개월 단위로 매물이 한 번씩 판세가 달라지니 두텀 정도 살펴보시면 적정한 시세와 내게 맞는 매물을 찾을 수 있습니다.

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스터디룸과 겸할 수 있는 파티룸 매물을 찾아보기 위해서 저는 먼저 다섯 가지 조건을 걸었습니다.

1. 소음이슈가 없는 곳, 노래방 시설이 가능한 곳

2. 백화점 상권 & 역세권 도보 5분 이내 & 버스정류장 인근

3. 대규모 인원을 받을 수 있는 30평 대 공간

4. 테라스 또는 옥상 사용이 가능한 곳

5. 월세가 저렴한 곳

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그래서 김사장은 오늘 매물 찾기는 성공했을까요?

정답은 다음 글에서 밝혀보도록하겠습니다 ^^;

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부동산 사장님들이 공유하는 네트워크에는 특별한 매물이 있을거 같으신가요?

요즘은 부동산도 무한 경쟁 시대, 괜찮은 매물은 바로 네이버 부동산에 등록합니다.

시장에 내놓았다하면 바로 나갈 수 있는 매물은 그 어디에도 올려놓지 않고 미리 부탁해놓고 간 손님에게 소개하거나

단골 손님에게 중개합니다.

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그렇기 때문에 내가 창업하고자 하는 지역에 매물을 찾으러 갔을 때

여러 부동산에 내 조건에 맞는 매물을 설명하고 해당 매물이 나오면 연락달라고 연락처를 남기고 오시는 게 좋습니다.

그러면 내가 원하는 조건에 맞게 조건을 조정해 주시거나 조건에 맞는 매물이 나올 때 연락을 주시기도 합니다.

간혹 발품을 팔아서 그 부동산에만 있는 보물같은 매물을 찾기도 하나,

네이버 부동산에 나와있지 않은 매물들은 오랫동안 중개가 안되어서 더 이상 홍보를 하지 않거나

누수나 다른 이슈들이 있는 매물일 수도 있으니 주의해서 살펴보셔야 합니다.

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자, 매물을 잘 구하셨나요?

그럼 계약서를 쓰러 가보겠습니다.

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* 계약서 잘 쓰는 법

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1. 부동산 중개인은 임대인 편이다.

건물의 임차인은 매번 바뀌지만 부동산에게 임대인은 VIP 단골 고객이기 때문에 부동산은 대부분 임대인 편입니다.

그러므로 임대인에게 유리한 계약을 위한 특약을 구성합니다.

임차인분들은 내가 신뢰하는 부동산과 함께 가서 매물을 계약하시거나 정신 차리고 계약서 작성에 임하셔야 합니다.

중개사분들이 절대로 알아서 해주지 않습니다.

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2. 공간대여 사업을 하실 경우 지하 매물로 가는 경우가 많기 때문에 누수에 대한 특약을 꼭 잘 작성하셔야 합니다.

(+누수 문제가 없는 매물을 찾고 또 찾아서 들어왔는데 어제 바로 누수가 발생하여 급하게 출동하러 다녀왔습니다.

다행히 임대인께서 건축쪽 일하시는 분이라 바로 조치해주신다고 했습니다.

그래도 불안하여 잠 못들다가 오늘도 아침 일찍와서 매장 점검)

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3. 최근에는 2023년 3월 기준 서울시 노원구는 공간대여업이 '부동산 전대업'으로 사업자 등록이 되기 때문에

해당 공간을 대여한다는 내용이 특약에 들어가 있어야 하며,

정확히 하시기를 원하실 경우 '전대차동의서'를 받으셔야 합니다.

이러한 내용이 없으면 사업자 등록을 할 수 없습니다.

아니면 전대차동의서를 다시 쓰러 가셔야할 수도 있습니다.

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4. 관리비를 납부하여야 하신다면 관리비에 어떤 내용이 포함되어 있는지 명문화 하셔야 합니다.

얼마 전 제 친구의 경우는 이미 건물 관리비 3만원을 납부하고 있는데

갑자기 건물 청소해주시는 분이 너희 매장 때문에 힘들다고 화내고 추가 청소비를 요구하시더랍니다.

임대인도 청소하시는 분께 5만원 더 주라고 하길래 줬더니 며칠 뒤에는 건물주가 수도요금도 2만원 더 내라고 하더라구요.

관리비에 공용 전기 수도 비용이 포함되어 있는지, 공용화장실이나 복도 관리비가 포함되는지 꼭 명문화 해놓으세요.

참고로 저희 연습실은 관리비 문제로만 계약서 쓸 때 1시간 싸웠습니다.

계약후 한 달만에 정화조비용(똥 푸는 비용) 달라 그래서 또 한 시간 싸웠답니다.

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계약서에 없는 내용에 대해서는 추후에 어떠한 권리도 행사하실 수 없습니다.

아주 작은 내용의 협의 사항이라도 계약서 꼭 명문화하셔야 합니다.

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+ 다음 글에서 밝히려고 했는데, 파티룸 & 스터디룸 매물 찾기 임장기를 여기서 밝혀보겠습니다.

첫번째 매물은 직접 가서보니 아싸에 권리금 2000만원에까지도 올라왔던 2층 파티룸 매물이 짐만 뺀 상태였습니다.

1년 계약만 채우고 나가셨다고 하더라구요,

저희는 옥상에 테라스 공간을 생각하고 갔는데 테라스 사용이 용이하지 않을 것 같았고

주위에 주거하시는 분들이 건물을 맞대고 있어서 포기하였습니다.

중개사분은 소음 문제가 없었다고 했는데, 중개사 분들 말씀 100% 믿지 마세요.

또한 싱크대가 설치되어 있는 파티룸 공간이었는데 무권리로 빼고 나가신다는 게 조금 찜찜하기도 했습니다.

다시와서 집에서 복기 해보니 월세가 1000/60에서 1000/85만원으로 대폭 상승해있었네요.

아마 파티룸 전 호스트분이 화장실 리모델링하고 내부를 깨끗히 정돈해 놓은 비용이 포함되어 있는 게 아닌가 싶었습니다.

하지만 이전에 공사해 두셨던 가벽은 제가 생각하기에 불필요한 부분이라 철거 했어야 했고

페인트도 다시 칠해야 했으며 전기 공사도 다시 손대야하는 부분들이 보여서 과감히 포기 하였습니다.

집에와서 복기 하고 있는데 중개사분이 바로 전화가 옵니다.

다시 한 번 소음 이슈가 없었다고 주장하시며 지금 계약 안하시면 무당집으로 뺀다고 하시더라구요.

이렇게 중개사분들이 급하게 밀어붙일 때가 있습니다.

여기서 밀리지 마시고 뭐라도 하나 찜찜하면 계약하지 마세요.

나중에 그게 발목을 잡습니다. 나와 인연이 되는 매물이면 6개월이 지나도 남아있습니다.

급하게 서두르지 마세요.

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두번째 매물은 월세가 저렴해서 단독 홀 연습실로 해보는 것 까지 염두해두고 지하 매물을 보러 갔는데,

화장실을 가려면 건물 밖을 삥 둘러서 허름한 화장실에 자물쇠를 따고 들어가야하더루구요.

물 마시는 것과 화장실 가는 것을 누구보다 많이 하는 제가 싫어서 또 과감하게 포기.

구리 지역은 첫 번째 연습실 개업 이전부터 거의 1년 6개월 이상 손품 발품을 판 지역인데도 불구하고

이렇게 매물 구하기가 어렵습니다. 궁금하신 점이 있으시거나 댓글 달아주시면 함께 고민해보겠습니다.

부족한 내용이 있다면 함께 채워나가주세요!

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+ 아랫분 댓글 보고 추가 합니다.

특히 파티룸은 내부에 화장실이 있는지 여부도 매우 중요합니다!